Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng đã có công văn 3993/BXD-QLN có ý kiến như sau:
1. Quy định pháp luật
1.1. Quy định về dành quỹ đất nhà ở xã hội
(1) Theo Luật Nhà ở năm 2014
Căn cứ khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở, khoản 1 và 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, điểm b khoản 3 và khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 của Chính phủ thì :
- Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
- Đối với các đô thị loại 4 và loại 5 thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương về nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị được phê duyệt hoặc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Như vậy, pháp luật nhà ở hiện hành quy định về việc dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị (không quy định việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các khu vực nông thôn/ xã nông thôn).
(2) Theo Luật Nhà ở năm 2023
- Theo quy định tại khoản 1, 2 và 3 Điều 83 của Luật Nhà ở: Chính phủ quy định điều kiện, tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội; đối với đô thị loại 4 và loại 5 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
- Đối với khu vực nông thôn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.
1.2. Quy định về các loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở
(1) Theo Luật Nhà ở 2014
- Khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 2 Luật Xây dựng năm 2020) quy định các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Điều 18 Luật Nhà ở quy định:
"Điều 18. Các trường hợp phát triển nhà ở và trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án
1. Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm:
a) Phát triển nhà ở thương mại;
b) Phát triển nhà ở xã hội;
c) Phát triển nhà ở công vụ;
d) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
2. Các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
a) Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;
b) Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ;
c) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
d) Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.".
(2) Theo Luật Nhà ở năm 2023
- Tại khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Tại khoản 1 Điều 31 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định các loại hình nhà ở phát triển theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: (1) Phát triển nhà ở thương mại; (2) Phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; (3) Phát triển nhà ở công vụ; (4) Phát triển nhà ở phục vụ tái định cư; (5) Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; (6) Phát triển các loại nhà ở hỗn hợp quy định tại khoản này theo quy định của Luật này.
2. Ý kiến của Bộ Xây dựng
(1) Liên quan đến kiến nghị 3.1 của văn bản số 1615/UBND-TH
Đề nghị UBND tỉnh Hưng Yên căn cứ quy định nêu trên của Luật Nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan (nếu có) để xác định mục tiêu cụ thể của dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nhà ở thương mại hay dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội), trên cơ sở đó, xác định cơ chế chính sách thực hiện việc đầu tư xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà ở đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật, vì liên quan đến yêu cầu dự án, thủ tục đầu tư xây dựng dự án, quy hoạch dự án, thủ tục đất đai.. khác nhau, từ đó xác định cơ cấu sản phẩm nhà ở (số lượng, quy mô diện tích nhà ở) trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết của dự án. Trong đó, lưu ý đối với nhà ở xã hội thì phải đảm bảo tiêu chuẩn, diện tích nhà ở theo đúng quy định tại Điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).
- Trường hợp UBND tỉnh Hưng Yên xác định đây là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì UBND Tỉnh đối chiếu các quy định nêu trên để yêu cầu chủ đầu tư bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án, cụ thể là:
+ Tại thời điểm Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thì không bắt buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại khu vực nông thôn phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
+ Từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội.
(2) Liên quan đến kiến nghị 3.2 của văn bản số 1615/UBND-TH
- Pháp luật nhà ở và đất đai hiện hành quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Khoản 3 Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 quy định đối với trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đó chủ đầu tư được hưởng ưu đãi quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở đối với phần diện tích đất quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 83 của Luật này.
(3) Liên quan đến kiến nghị 3.3 của văn bản số 1615/UBND-TH
- Tại khoản 3 Điều 19 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
- Tại điểm c khoản 1 Điều 33 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt; đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhu cầu đặt tên dự án, tên các khu vực trong dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, tên tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được nêu trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
Theo như nội dung tại mục 3.3 của văn bản số 1615/UBND-TH thì dự án có tên là: Khu dân cư mới và nhà ở xã hội An Thi, đã đảm bảo tên bằng tiếng Việt theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023. Việc đặt tên dự án phải được nêu trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 3993/BXD-QLN.