Ngày 28/11/2024, Bộ Xây dựng đã có công văn 6565/BXD-QLN gửi Công ty Cổ phần AAC Việt Nam hướng dẫn áp dụng pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Theo đó, tại khoản 1 Điều 46 của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định: “1. Trường hợp huy động vốn thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư dự án phải có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền hoặc có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án thì phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền”.
Pháp luật về nhà ở không quy định về xử lý chuyển tiếp đối với các hợp đồng vay vốn mà nhà đầu tư đã ký kết với tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam trước ngày Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành.
Tại điểm b khoản 2 Điều 9 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện: “b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu”.
Tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản quy định về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như sau: “1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản căn cứ vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư, kinh doanh quyết định việc vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bảo đảm:
a) Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp; tuân thủ các quy định của pháp luật về tín dụng và pháp luật về trái phiếu doanh nghiệp;
b) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay tại tổ chức tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận làm chủ đầu tư thì phải đảm bảo tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp và vốn chủ sở hữu phải có theo quy định đối với mỗi dự án không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư của dự án đó;
c) Tổng tỷ lệ dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên”.
Tại khoản 3 Điều 38 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định: “3. Quy định tại khoản 1 Điều 5 của Nghị định này không điều chỉnh, áp dụng đối với dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của chủ đầu tư dự án bất động sản đã phát sinh trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Trường hợp dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của chủ đầu tư đối với mỗi dự án bất động sản đã phát sinh trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành vượt quá quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này thì chủ đầu tư chỉ được huy động vốn qua vay tại tổ chức tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp để thực hiện dự án khi đáp ứng quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này”.
Doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện về bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản nêu trên. Liên quan về việc ký kết, thực hiện các hợp đồng tín dụng giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các tổ chức tín dụng đề nghị Công ty căn cứ theo các quy định pháp luật về các tổ chức tín dụng và các quy định pháp luật có liên quan để đối chiếu, thực hiện.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 6565/BXD-QLN.