Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 38/BQT ngày 08/8/2024 của Ban quản trị nhà chung cư CT1-A10 Nam Trung Yên (Ban quản trị) đề nghị hướng dẫn về việc triển khai các quy định liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư của Luật Nhà ở 2023.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng đã có công văn 5407/BXD-QLN có ý kiến như sau:
1. Về nội dung nêu tại mục 1 của văn bản số 38/BQT
Tại khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) đã quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”.
Luật Nhà ở 2023 không quy định về xử lý chuyển tiếp đối với các nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành.
2. Về nội dung nêu tại mục 2.1, mục 2.4 của văn bản số 38/BQT
Theo quy định tại khoản 3 Điều 145 Luật Nhà ở 2023 thì đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư như bầu Ban quản trị nhà chung cư, thông qua quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị, thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành, lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung, ... và nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Tại khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2023 đã quy định cụ thể trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; trong đó có trách nhiệm: thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.
Đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với các quy định nêu trên để thực hiện việc ủy quyền ký kết hợp đồng theo quy định.
3. Về nội dung nêu tại mục 2.2 của văn bản số 38/BQT
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 145 Luật Nhà ở 2023, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư quyết định nhiều nội dung, trong đó có nội dung về quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư.
Tại khoản 3 Điều 24 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (sau đây gọi chung là Quy chế 05) quy định: quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư bao gồm các nội dung về các chi phí phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị, phân công trách nhiệm trong việc thu kinh phí,...
Tại điểm đ khoản 1 Điều 41 của Quy chế 05 đã quy định: chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với các quy định nêu trên để thực hiện.
4. Về nội dung nêu tại mục 2.3 của văn bản số 38/BQT
Tại khoản 2 Điều 151 của Luật Nhà ở 2023 đã quy định: giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe....và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Tại khoản 4 Điều 153 của Luật Nhà ở 2023 quy định: Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.
Tại khoản 1 Điều 155 của Luật Nhà ở 2023 đã quy định: kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung… không được sử dụng kinh phí bảo trì này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
Tại khoản 1, khoản 2 Điều 30 của Quy chế 05 quy định: (1) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và (2) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.
Tại điểm đ khoản 1 Điều 41 của Quy chế 05 đã quy định: chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với các quy định nêu trên để thực hiện.
5. Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị Ban quản trị liên hệ với Sở Xây dựng TP. Hà Nội là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng trên địa bàn để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.
Trung tâm Thông tin
Nguồn: Công văn 5407/BXD-QLN.